家を買いたいけど、最近金利が上がっているからなぁ。どうしよう…
最近の金利上昇は、住宅ローン特に変動金利を検討している人にとって大きな不安要素ですよね。
そんな中で知っておきたいのが「5年ルール」という仕組み。
このルールを理解することで住宅ローン選びの判断材料が増え、少しでも安心して進められるようになるかもしれません。
5年ルールの基本的な仕組みやメリット・デメリット、さらに注意すべきポイントについて詳しく解説します。
住宅ローン選びで迷っている方にとって役立つ情報ですので、最後までぜひお読みください。
＊この記事を書いた人＊
30代で中古マンションを購入。住宅ローンを10年で完済し、現在はFIREに向けて貯蓄＆投資で資金作り中。
5年ルールの基本概要
住宅ローンの5年ルールとは？
「5年ルール」とは、変動金利型の住宅ローンにおいて、金利が上昇した場合でも借入後5年間は毎月の返済額が変わらないという仕組みです。
通常変動金利型ローンでは半年ごとに適用金利が見直されますが、返済額そのものは5年間固定されるため、短期的な金利変動による家計への影響が抑えられます。
例えば、借入時点での金利が1％だった場合、その後金利が2％や3％に上昇しても最初の5年間は毎月の返済額が変わりません。
ただし固定されるのは返済額だけであり、元金と利息の内訳は金利に応じて調整されます。
5年ルールの適用タイミング
このルールが適用されるタイミングは以下の通りです。
- 借入後5年間（1～5年目）は返済額固定
- 6年目（6～10年目）、11年目（11～15年目）など、5年ごとに返済額が再計算される
つまり、6年目以降は新しい金利水準に基づいて返済額が見直されることになります。
このタイミングで家計負担が大きくなるケースもあるため注意が必要です。
元金と利息の内訳
金利が上がっても返済額が固定となると、元金と利息の割合はどうなるのでしょうか？
5年間返済額が固定されている間でも元金と利息の割合は変更されます。
金利が上昇した場合には支払額のうち利息部分が増え、その分元金返済が減少します。
この仕組みによって「未払い利息」が発生するリスクもあります。（後述）
5年ルールのメリット
家計管理が安定する
「将来金利が上がったらどうしよう…」という不安を抱えている人にとって「5年ルール」は心強い味方です。
5年間返済額が固定されることで急激な支出増加を防ぐことができるため、この期間中は家計管理を安定させやすくなります。
特に子育て世代や共働き家庭では、この安定性は大きなメリットと言えます。
急激な負担増を回避できる
変動金利型ローンでは半年ごとに金利が見直されるため、市場金利が急上昇した場合には大きな影響を受ける可能性があります。
しかし、「5年ルール」によって返済額そのものは一定期間固定されるため大幅な負担増を回避することができます。
5年ルールのデメリットとリスク
「5年ルール」にはいくつか注意すべきデメリットやリスクも存在します。
未払い利息の発生リスク
「未払い利息」とは、支払うべき利息額よりも実際の返済額が少ない場合にその差額分として発生するものです。
たとえば、当初設定された返済額では増加した金利分をカバーできない場合、その不足分（未払い分）は元本に加算されてしまいます。
結果として借入残高が増え「負債」が膨らむリスクがあります。
6年目以降の返済額の急増
6年目以降、新しい金利水準で再計算された結果として返済額が大幅に増加する可能性があります。
特に市場金利が急上昇した場合には家計への負担が一気に重くなることも。
このような事態を避けるためには、将来の収入や支出計画もしっかり考慮しておく必要があります。
ぎりぎり払える額で住宅ローンを組むと支払えなくなる可能性も…
長期的な総返済額の増加
短期的には安定した家計管理を実現できても、「未払い利息」が発生した場合には長期的な総支払額が増える可能性があります。
長期間ローンを利用する場合はこのことをよく理解しておく必要があります。
125％ルールとの関係
125％ルールとは
5年ルールとセットで考えたいルールに「125％ルール」があります。
「125％ルール」とは、変動金利型住宅ローンにおいて、返済額が見直される際前回の返済額から最大25％までしか増加しないよう制限する仕組みです。
例えば現在の返済額が10万円の場合、次回の見直しで返済額が12万5,000円を超えることはありません。
このルールは急激な返済負担の増加を抑えることを目的としており、変動金利型ローンの利用者にとって安心材料の一つと言えます。
5年ルールと125％ルール併用による影響
5年ルールも125％ルールも急激な負担増加を抑えられるという点でよい制度ですが、併用することで本来の返済額を二重に先送りすることになり、その分未払い利息や総支払額の増加につながってしまいます。
本来なら50％増加するべきだった返済額が25％しか増えない場合、その差分は元本残高として積み上げられるため、なかなか元本が減らないという事態を招いてしまいます。
5%ルール 実際に注意すべきポイント
5年ルールが適用されない銀行もある
一部金融機関では「5年ルール」が適用されない商品も存在します。
2025年3月現在、5年ルールを適用していない主な銀行は以下の3行です。
① SBI新生銀行
- 特徴
- 元利均等返済でも5年ルール・125%ルールを採用せず、金利変動時に返済額が即時反映
- 未払利息リスクを回避し、返済終盤の負担増が発生しない設計
- 低金利競争を維持しつつ、実店舗での相談も可能
② ソニー銀行
- 特徴
- 5年ルール非採用で低金利を実現
- 団体信用生命保険の選択肢が豊富で、柔軟なプラン設計が可能
③ PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）
- 特徴
- 業界トップクラスの低金利とシンプルな金利体系
- 手数料無料の団体信用生命保険が標準付帯
5年ルール非採用のメリット・デメリット比較
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 金利水準 | 通常より0.1～0.3%程度低い | 金利上昇時は返済額が即時増加 |
| 返済計画 | 未払利息が発生せず総返済額が予測可能なため、返済計画が立てやすい | 急激な金利上昇時は返済予定の変更を余儀なくされる |
| 商品特徴 | 元金返済が早期に進み総利息を削減可能 | 元金返済が当初予定より遅くなり、その分利息支払額も多くなる可能性あり |
自身が利用している（または検討している）住宅ローン商品について事前によく確認することが重要です。
金利動向を見据えた計画が必要
ここ1､2年、長く続いた低金利時代が終わり金利上昇局面を迎えています。
住宅ローンの選択にも今まで以上にライフプランや収入予測に基づいた慎重な判断が求められます。
必要であれば固定金利型ローンとの比較検討や借り換えタイミングについても考慮しましょう。
5年ルールを活用するためには？
「5年ルール」は短期的な家計管理には非常に有効ですが、その裏側には未払い利息リスクや長期的な総支払額増加というデメリットも潜んでいます。
仕組みを正しく理解し、ライフプランや経済状況に合った選択肢を選ぶことが重要です。
とはいえ、5年ルールや125％ルールは仕組みが複雑で個人では理解が難しい…。
不安な点や疑問点については専門家への相談がおすすめです。
ファイナンシャルプランナーや銀行担当者との面談を通じてシミュレーションを行い、自分自身で納得できる形で住宅ローン契約を進めましょう。
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