私は36歳で中古マンションを購入し、10年で住宅ローンを完済しました。
最近の住宅ローン金利の上昇のニュースを見るにつけ、「早めに完済しておいてよかった…」と思っています。私の体験と最近の金融情勢を踏まえて、住宅購入のタイミングについて考えてみました。
＊この記事を書いた人＊
30代で中古マンションを購入し住宅ローンを10年で完済。現在はFIREに向けて投資＆貯蓄で資金作り中
住宅ローン金利の現状と今後の見通し
2025.3最新の住宅ローン金利動向
2025年3月現在の主要銀行の住宅ローン金利の動向です。変動金利は据え置きですが固定金利が2月に続いて上昇しています。
変動金利型：
- 三菱UFJ銀行：0.345%（据え置き）
- みずほ銀行：0.375%（据え置き）
- 三井住友銀行：0.625%（据え置き）
変動金利は短期プライムレートの引き上げが予定されているため、今後上昇する可能性があります。
10年固定金利型：
- 三菱UFJ銀行：1.61%（前月比+0.17%）
- みずほ銀行：1.75%（前月比+0.15%）
- 三井住友銀行：2.15%（前月比+0.15%）
固定金利の引き上げには長期金利の上昇が影響します。最近の急激な長期金利（10年国債）の上昇により固定金利も2月に続いて引き上げられました。
フラット35：
融資率90％以内・返済期間21年以上の場合金利は1.94%で、前月比+0.05%の引き上げとなっています。
住宅ローン金利上昇の背景
最近の金利上昇は主に日銀の金融政策変更の影響を受けています。
日銀は2023年3月に金融緩和策を修正し、長期金利の変動幅を拡大させました。その結果以下のような影響が出ています。
- 長期金利の指標となる10年国債利回りが上昇
- 住宅ローン金利への波及
- 金融市場全体の金利上昇傾向
住宅ローン今後の見通し
今後も金利上昇傾向が続く可能性が高いと予想されています
その最大の理由はやはりインフレ。
物価が上昇し続けているので、その対応策として日銀は年内にさらなる利上げに踏み切るでしょう。
今回は賃金の上昇も伴っているため、日銀としても利上げしやすい状況が整っていると言えます。
私の住宅ローン返済体験
住宅購入の経緯
私は36歳で中古マンションを購入し住宅ローン控除が終わる10年後に一括返済しました。
10年間デフレが続き金利が上がることはなかったので今から思えば変動金利がベストだったと思いますが、あくまで結果論。
何事も計画的に行いたい自分の性格上、固定金利を選んだことは自分にとってはベストだったと思っています。
- 購入物件：築6年の中古マンション
- 頭金：500万円
- 金利：1.55%（10年固定金利の最優遇金利）
- 返済期間：25年
私の住宅ローン返済プロセス
住宅ローンの返済は以下のようなプロセスで進めました。
- 毎月の返済額：3万5,000円（ボーナス払いなし）
- 給料やボーナスからの積極的な貯蓄
- 住宅ローン控除を最大限活用（10年間）
- 10年後に一括繰上げ返済を実施
住宅ローン返済完了後の心境と資産状況
住宅ローンを完済した時の心境は、まさに晴れ晴れとしたものでした！
- 貯蓄はゼロになったが、大きな借金からの解放感
- 毎月の住居費が大幅に減少（管理費・修繕積立金のみに）
- 投資と貯蓄に注力できる余裕が生まれた
完済後の2年間で投資と貯蓄に励んだ結果
- 2年後→投資と貯蓄の合計が1,000万円を突破
- 3年後→1,500万円に到達（新NISAで投資額が増えたのが大きかったと思います）
この経験から、住宅ローンの早期返済が中長期的な資産形成に大きく寄与することを実感しました。
金利上昇前の住宅購入のメリット
経験を踏まえ金利上昇前に住宅を購入するメリットを以下にまとめます。
総支払額の抑制
金利が上昇する前に住宅ローンを組むことで、長期的な総支払額を抑えることができます。例えば：
- 借入額3,000万円、返済期間35年の場合→金利が0.5%上昇すると、総返済額は約300万円増加
月々の返済負担の軽減
低金利で借り入れることで月々の返済額を抑えることができます。これにより
- 家計の余裕が生まれる
- その分を投資や貯蓄に回せる
早期の資産形成
住宅ローンの返済は強制貯蓄の側面があります。低金利で借り入れることで
- 返済負担を抑えつつ資産形成ができる
- 将来的な資産価値の上昇も期待できる
金利上昇リスクのヘッジ
固定金利を選択することで将来の金利上昇リスクをヘッジできます。
- 10年固定などの長期固定金利を選択
- その間の金利上昇の影響を受けない
賃貸vs持ち家の考察
私は自身の経験から、賃貸で長く家賃を払い続けるより持ち家を購入する方が経済的にも精神的にもメリットが大きいと考えています。その理由は以下です。
資産形成につながる
- 家賃は完全な支出だが住宅購入は資産形成につながる
- 不動産価値の上昇による含み益の可能性
長期的なコスト削減
- 返済完了後は大幅な住居費の削減が可能
- インフレに対するヘッジ効果（家賃は上がり続けるが、ローン返済額は固定）
自由度の高さ
- リフォームや改装の自由度が高い
- リフォームによる間取り変更や防音設備の導入など、生活スタイルに合わせた住環境の構築が可能
精神的な安定を得られる
- 「自分の家」という安心感
- 老後の住居の確保
相続資産としての価値
- 次世代への資産継承が可能
- 相続税対策としても有効
一方で、持ち家にはデメリットもあることを認識しておく必要があります。
- 初期費用（頭金、諸経費）が高額
- 固定資産税などの継続的な費用負担
- 売却時の手続きや費用
- 不動産価値下落のリスク
これらを踏まえた上で、自身のライフプランに合わせて判断することが重要です。
金利上昇前に行動するべき理由
現在の金融情勢を考えると、今後さらに住宅ローン金利が上昇する可能性は高いと言えます。
住宅購入を考えているなら、以下の理由から今すぐに行動するべきです。
長期的な利息負担の軽減
- 金利が1%上昇すると3,000万円の住宅ローン（35年返済）で総額約600万円の追加負担
- 早期の行動で数百万円単位の節約が可能
月々の返済額の抑制
- 金利上昇は月々の返済額増加につながる
- 家計への負担を最小限に抑えられる
より良い物件を手に入れるチャンス
- 金利上昇前は住宅購入意欲が高まる傾向がある
- 良質な物件が市場に出回っているうちに検討できる
将来の金融政策が不確実
- 今後の金融政策の変更によりさらなる金利上昇の可能性
- 現在の比較的低金利の恩恵を受けられる
インフレへの対策
- 不動産はインフレヘッジとしての側面がある
- 金利上昇と同時にインフレが進行する可能性を考慮
インフレ率と同じくらい給料も上がれば問題ないけど、現実はインフレ率＞ベースアップ率。家賃が上昇したら家計に与える影響は大きいです。
住宅購入を考えているなら今すぐ行動を起こすべき
金利上昇前に家を買うことは、長期的な視点で見ると非常に賢明な選択です。特に今後の金利上昇が予想される中、早めの行動が重要になってきます。
私自身、低金利時代に購入して早期に完済できたことで大きな経済的メリットを得られました。「自分の家」を持つことの精神的な安定感も非常に大きなものでした。
ただし、住宅購入は人生最大の買い物の一つです。慎重に検討し自分のライフプランに合った選択をすることが重要です。
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